Resolução BCB nº CMN 5.255

Sumário Executivo

A Resolução CMN nº 5.255, de 10 de outubro de 2025, publicada no DOU extra de mesma data, altera substancialmente a Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, que disciplina os integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), além das condições gerais para contratação de operações de crédito imobiliário e do direcionamento de recursos captados em depósitos de poupança. A norma foi publicada pelo Banco Central do Brasil na pessoa de seu Presidente, Gabriel Muricca Galípolo, e teve sua sessão extraordinária deliberada em 9 de outubro de 2025, com base em diversas disposições legais que incluem a Lei nº 4.595/1964, a Lei nº 4.380/1964, o Decreto-Lei nº 2.291/1986, a Lei nº 9.514/1997, entre outras. A alteração representa uma das mais significativas reformas normativas do sistema de financiamento imobiliário brasileiro nos últimos anos, reestruturando os mecanismos de captação, aplicação e controle de recursos destinados ao crédito imobiliário.

Base Normativa

Norma: Resolução CMN nº 5.255, de 10 de outubro de 2025, publicada no Diário Oficial da União extra de 10/10/2025, Seção 1, p. 1-3.

Alterações: A norma altera a Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, publicada no DOU de 2 de agosto de 2018. As alterações abrangem a ementa, os artigos 5º, 6º, 12, 13, 14-A a 14-D, 15, 16, 17, 17-A, 17-B, 19-A a 19-E, 21, 25-C a 25-K, 25-M, 26-A, além da revogação de dispositivos dos arts. 6º, 16, 17, 18, 19, 20 e 21. A norma também altera o art. 13 da Resolução nº 4.676/2018.

Motivação: A motivação regulatória reside na modernização do sistema de financiamento imobiliário brasileiro, com a introdução de um novo instrumento de captação — os depósitos interfinanceiros imobiliários — e a reformulação completa das regras de direcionamento de recursos captados em depósitos de poupança. A norma busca aprimorar a eficiência na alocação de recursos para o crédito imobiliário, especialmente para pessoas de menor renda não contempladas por programas habitacionais, conforme descrito no novo Art. 14-D. Além disso, a norma estabelece mecanismos de controle mais rigorosos por meio de contas de controle e fatores de elegibilidade, visando garantir a solidez e a transparência do SFH e do SFI no cenário macroeconômico vigente.

Adequação

O cronograma de adequação é escalonado em três fases: (1) Data de publicação (10/10/2025): entra em vigor a alteração do art. 13 da Resolução nº 4.676/2018, que trata do limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado de R$ 2.250.000,00 e das tarifas; (2) 1º de janeiro de 2026: entram em vigor as alterações nos arts. 5º (novos §§ 4º, 5º e 6º sobre componentes adicionais de amortização e divulgação mensal do valor máximo com base no IPCA), 6º (§ 2º sobre razão LTV), 25-C a 25-F (operações aprovadas até 31/12/2025 podem usar limites vigentes na aprovação, créditos lançados contra prejuízo permanecem computados por até 5 anos, saldos do FCVS e imóveis recebidos em liquidação), e 26-A (avaliação periódica de resultados pelo BCB); também são revogados a partir dessa data os §§ 3º e 4º do art. 6º, incisos VII e X do art. 16, incisos VII e VIII do art. 17, §§ 3º, 4º e 5º do art. 19 e o art. 23; (3) 1º de janeiro de 2027: entram em vigor todos os demais dispositivos, incluindo o novo Capítulo III-A sobre Depósitos Interfinanceiros Imobiliários (arts. 14-A a 14-C), as novas regras do art. 15 (§§ 1º-A a 1º-C sobre base de cálculo e deduções), os arts. 17-A e 17-B (condições de prazo/remuneração e desclassificação de operações), o art. 19-A completo (contas de controle com fatores de elegibilidade), arts. 19-B a 25-K (regras de computação, deduções, transferências e restrições), e as revogações dos incisos III do art. 15, VI e VIII do art. 16, VI, X e XII do art. 17, arts. 18, 19 e 20, e incisos I e II do § 1º do art. 21. As instituições devem iniciar a preparação dos sistemas e processos imediatamente, com atenção especial ao prazo de 1º de janeiro de 2027, que representa a fase de implementação mais complexa.

Impacto Operacional

A norma gera impacto operacional significativo em múltiplas frentes: (1) Desenvolvimento e sustentação de sistemas: será necessário implementar novas contas de controle segregadas por tipo de operação (arts. 16, 17 incisos V-A a V-E, IX, XI e XIII), com cálculo de fatores de elegibilidade dinâmicos conforme o prazo e o valor de avaliação do imóvel; (2) Processos de crédito e conformidade: as instituições deverão revisar seus processos de contratação de operações de crédito imobiliário para observar as novas condições de prazo e remuneração do Art. 17-A, sob pena de desclassificação de operações pelo BCB (Art. 17-B); (3) Captação e gestão de depósitos: os depósitos interfinanceiros imobiliários passam a ter regras específicas de elegibilidade (apenas instituições integrantes do SBPE), prazo mínimo de 1 ano e vedamento de resgate antecipado e negociação no mercado secundário; (4) Área contábil e financeira: será necessário adequar os sistemas ao Cosif para apuração de médias aritméticas de saldos diários, cálculo de deduções da base de cálculo (Art. 25-K), e controle de saldos credores de repasses, depósitos interfinanceiros e letras imobiliárias; (5) Governança e relatórios: a avaliação periódica pelo BCB (Art. 26-A) e a obrigatoriedade de reenvio de informações corrigidas em caso de irregularidade exigirão aprimoramento dos controles internos e da auditoria; (6) Custos: a defasagem entre a captação de recursos e a aplicação em operações de crédito imobiliário poderá gerar deficiência de aplicação, exigindo recolhimento ao BCB com atualização pela remuneração dos depósitos de poupança e, em caso de insuficiência, custos financeiros equivalentes aos da deficiência de recolhimento compulsório.

Alterações de Layout

Não há menção explícita a qualquer CADOC ou código numérico de documento regulatório de 4 dígitos no texto da norma fornecida. Portanto, não é possível identificar alterações diretas de CADOC a partir do conteúdo analisado. A norma menciona o Cosif (Padrão Contábil das Instituições Reguladas pelo Banco Central do Brasil) como referência para apuração de valores, e a NBR 5891:2014 da ABNT para regras de arredondamento, mas ambos não constituem CADOCs. Do ponto de vista técnico-sistêmico, as alterações exigidas incluem: (1) implementação de contas de controle separadas por tipo de operação (Art. 19-A, §§ 1º a 3º) para registro de valores totais elegíveis a partir de 1º de janeiro de 2027; (2) inclusão de novos fatores de multiplicação no cálculo de elegibilidade: fator 60 para prazo ≥ 30 anos, n/6 para prazo < 30 anos, 72 e n/5 para imóveis com valor de avaliação > R$ 1.000.000,00, 84 e (n×84)/360 para imóveis com valor ≤ R$ 1.000.000,00, e fator 24 para produção de imóveis residenciais; (3) novos campos e regras para registro de depósitos interfinanceiros imobiliários com prazo ≥ 1 ano e vedamento de resgate antecipado; (4) regras de dedução da base de cálculo referentes a recolhimento compulsório e diferenças de direcionamento (Art. 25-K); (5) tratamento de transferências de operações de crédito com fórmula dedutória (Art. 19-D); e (6) restrições sobre operações com recursos de fundos e programas sociais e sobre renegociações/reestruturações. A URL da Exposição de Motivos (PDF) foi referenciada no documento, mas não foi possível acessá-la para detalhamento adicional de layout.